В ближайшие 10 лет в Мурманской области планируется построить порядка 1 млн кв. м жилья. На строительство 700 тыс. кв. м уже заключены соглашения с тремя крупными федеральными застройщиками, которые заявили о намерении реализовать проекты на Кольском полуострове. Притягательность региону обеспечивают как особые преференции для застройщиков, так и льготное кредитование по программе «Арктическая ипотека».
В фокусе интересов
В конце августа этого года ГК «Самолет» приступила к строительству квартала «Кольские Огни» в городе Кола Мурманской области, который станет первым за 30 лет масштабным проектом, реализуемым частным девелопером в Заполярье. Застройщик намерен вложить 8,7 млрд руб. в строительство более 80 тыс. кв. м жилья и социальной инфраструктуры.
«Это только начало масштабного строительства, которое мы запланировали с нашими партнерами из компании «Самолет». Сегодня мы дали старт, а дальше будем идти и по другим площадкам, по другим микрорайонам. И это, конечно, радикально изменит качество жизни», — сказал на запуске проекта губернатор Мурманской области Андрей Чибис.
О строительстве в Коле правительство Мурманской области и ГК «Самолет» договорились в конце 2023 г. на выставке-форуме «Россия». Полгода спустя на ПМЭФ было заключено второе соглашение с ГК «Самолет», а также — с еще двумя федеральными девелоперами, GloraX и «Трансстройдевелопмент» («ТСД»).
Все три проекта будут осуществлены в Первомайском округе Мурманска. Компания GloraX намерена построить за 11,3 млрд руб. новый микрорайон на 170 тыс. кв. м жилья в непосредственной близости от Долины Уюта, вдоль озера Варничное. Группа компаний «Самолет» вложит 10,4 млрд руб. в строительство более 70 тыс. кв. м на улице Шабалина. Больше всех — 22,5 млрд руб. — собирается инвестировать компания «ТСД» в новый микрорайон «Берег Арктики» на 225 тыс. кв.м. В сентябре этого года с компанией «ТСД» также были подписаны три соглашения на реализацию проектов в Росляково, Мончегорске и Кировске.
До недавнего времени крупный строительный бизнес обходил Мурманскую область стороной — из-за высокой стоимости строительства и умеренного спроса. По данным Наш.дом.рф, с 2015 -го по 2023 г. в Кольском Заполярье вводилось в эксплуатацию от 30 тыс. кв. м до 180 тыс. кв. м жилья в год. Так, в прошлом году в регионе сдали 61 тыс. кв. м жилья, что составляет 0,1% от общего объема ввода по России. Однако сейчас регион оказался в фокусе интересов ведущих застройщиков.
«Ввиду того, что за последние 30 лет здесь практически не было коммерческих девелоперских проектов, в области накопился существенный отложенный спрос на новое и качественное жилье. При этом спрос платежеспособный — регион входит в десятку лучших в России по покупательской способности населения. Проект губернатора «На Севере — жить», в рамках которого и разрабатывалась концепция «Кольских огней» также дает свои плоды — Мурманская область стала одной из лучших по результатам индекса качества городской среды, заняв 9 место среди всех субъектов», — поясняет Ольга Щилова, директор по девелопменту «Самолет Страна» (входит в группу компаний «Самолет»). По ее словам, все эти факторы в совокупности предопределяют привлекательность Мурманской области для крупных застройщиков, у которых есть необходимые компетенции и ресурсы для реализации проектов в сложной Арктической климатической зоне.
Сильный аргумент
Вектор интереса застройщиков развернулся в сторону Заполярья осенью 2023 г., когда по поручению президента Владимира Путина дальневосточная ипотека была распространена на всю Арктическую зону. После того, как с 1 июля этого года в РФ перестала действовать льготная ипотека на новостройки, а крупнейшие банки приостановили выдачу семейной ипотеки, условия арктической ипотеки стали наиболее привлекательными в сфере жилищного кредитования. На ближайшие годы, похоже, эта программа сохранит свою высокую привлекательность: ставка в 2% по дальневосточной и арктической ипотеке останется неизменной до окончания срока ее действия — до 2030 года. Такое поручение президента страны вышло по итогам пленарной сессии Восточного экономического форума.
«Динамика спроса на «Арктическую ипотеку» с начала года растет. Это связано с активной трансформацией ипотечного рынка», — рассказал Алексей Каюков, управляющий Мурманским отделением Сбербанка. По его словам, с начала старта программы Сбербанк выдал жителям Мурманской области на улучшение жилищных условий более 500 кредитов на общую сумму 1,5 млрд. руб. При этом максимальный объем кредитования пришелся на июль, когда сумма выданных по программе кредитов достигла 270 млн руб.
Тем не менее, Мурманская область не относится к лидерам по количеству выданных арктических ипотек: по данным Росреестра, на конец лета на нее приходилось менее 9% от общего числа зарегистрированных договоров по этой программе. Основная причина заключается в остром дефиците новостроек, сложившемся на Кольском полуострове в последние десятилетия. Так, в Мурманске под параметры «Арктической ипотеки» до недавнего времени подходил всего один строящийся дом. «Доля первичной недвижимости в общем объеме выданной ипотеки по данной программе несущественная и составляет не более 2-3% от общего количества: это обусловлено конъюнктурой рынка», — подтвердил в сентябре Алексей Каюков.
Преодолеть разрыв
Дополнительное ограничение на распространение Арктической ипотеки накладывает условие о цене квадратного метра, которая не должна превышать показатель, установленный Минстроем РФ. «Приход на рынок Мурманской области федеральных застройщиков и, как следствие, рост рынка новостроек будет простимулирован арктической ипотекой, но только в том случае, если стоимость квадратного метра нового жилья будет вписываться в ограничения программы», — подчеркивает Алексей Каюков.
С начала минувшего лета Минстрой России изменил методику расчета: теперь стоимость «квадрата» в новостройках для получения «Арктической ипотеки» определяется без учета цен на «вторичке». В результате показатель для Мурманской области повысился с 97 тыс. руб. до 120 тыс. руб. за кв. м., приблизившись к рыночным реалиям. Это уже принесло результаты.
«Наличие льготной «Арктической ипотеки» также способствует росту привлекательности Заполярья для крупных девелоперов. Эта программа положительно сказывается на спросе на новое жилье. Часть квартир в «Кольских огнях» по своим ценовым параметрам подходит под параметры программы, и мы уже реализовали часть из них — в основном, это «семейные» двухкомнатные варианты», — сообщила Ольга Щилова.
Поддержка региона
Правительство региона, в свою очередь, встречает девелоперов льготами и преференциями, которые должны помочь снизить себестоимость строительства и запустить на полную мощность механизм «Арктической ипотеки». «Дочки» всех трех компаний уже получили статус резидентов Арктической зоны Российской Федерации. Это дало им право на наиболее весомую меру поддержки — получение земельных участков для строительства многоквартирных домов без проведения торгов. Как рассказали в региональном Минстрое, «кроме того, правительство Мурманской области прорабатывает возможность осуществления технологического присоединения за счет привлечения средств, выделяемых в рамках инфраструктурного меню».
«Инвестор получает полный комплекс мер поддержки — приоритетные возможности по оформлению земельного участка и налоговые преференции, в том числе компенсацию 75% страховых взносов в отношении созданных рабочих мест», — уточнил директор «Корпорации развития Дальнего Востока и Арктики» в Мурманске Александр Шутов.
Рынок недвижимости Мурманской области в ближайшие годы может разительно измениться. Правительство региона ведет активную работу по привлечению новых, в том числе, федеральных девелоперов, которые уже сейчас рассматривают возможность реализации жилищных проектов на территории региона, сообщили в Минстрое. «В настоящее время прорабатываются варианты территорий для реализации данных проектов с учетом градостроительного потенциала, возможностей осуществления технологического присоединения к инженерной инфраструктуре», — уточнили в ведомстве.
